来源：未名财经

　　在多数A股房企长期处于破净状态，金科3.72倍的市净率 ，让这个沉闷已久的市场看到了些许希望 。

　　4月27日
，*ST金科向深交所提交了撤销退市风险警示的申请
。

　　同日发布的2025年财报显示：归属于上市公司股东净利润293.25亿元，而归属于上市公司股东的净资产也从-286.83亿元拉升至41.56亿元。

　　一家2024年还巨亏319.7亿元 、资不抵债的房企 ，如何在一年之内实现财务数据的逆转？

　　293亿利润从哪来？

　　透过金科2025年财报你会发现
，其293亿元盈利，不是卖房卖出来的 。事实上 ，公司2025年营业收入只有68.84亿元
，同比下降了75%
。

　　真正让利润表变化的是利润表中的债务重组收益。根据财报附注，金科股份及核心子公司重庆金科在2025年12月完成重整计划执行后 ，合计确认债务重整收益净额724.07亿元 。其中
，母公司层面确认470.01亿元，重庆金科层面确认108.64亿元 ，合并报表层面因子公司出表等因素再调整145.42亿元
。

　　这笔724亿元的“账面收益 ”，是怎么算出来的？

　　简单说
，当一家公司以低于债务账面价值的方式清偿债务时，差价就计入债务重组收益。金科的重整计划设计了一套“现金+股票+信托受益权
”的组合清偿方案 。以公司层面的普通债权为例：每家债权人超过5万元的债权部分 ，每100元可分得约2.53股转增股票及100份信托受益权份额
。

　　财报披露
，公司以偿债资源公允价值进行清偿，其中用于清偿普通债权的股票价值19.69亿元
、信托受益权价值10.11亿元 ，而对应的债务账面价值远高于此
，差额便形成了重组收益。

　　与724亿元收益同时入账的，还有231.34亿元资产减值损失 ，其中存货跌价损失占了大头；信用减值损失56.24亿元；公允价值变动损失24.32亿元 。这三项稀释了近312亿元的利润。对抵之后
，最终呈现293亿元的归母净利润
。

　　净资产如何转正？

　　如果说利润的逆转靠的是“算账”，那么净资产从-286.83亿元到41.56亿元的跃升 ，靠的是“出表手段 ”。

　　根据重整计划
，金科股份将非保留资产全部置入服务信托，用于清偿债权人 。公司原持有的38家一级子公司中 ，20家进入非保留范围；重庆金科原持有的74家一级子公司中，49家进入非保留范围
。这些子公司及其穿透持有的下属各级子公司共计713家
，不再纳入合并报表范围。

　　这一操作的财务效果是双重的 。一方面，大量负债随之出表
。财报显示 ，金科的总资产从2024年末的1771.83亿元骤降至148.91亿元
，降幅91.60%；总负债从1944.70亿元降至101.20亿元，资产负债率从109.76%降至67.97%。

　　另一方面 ，那些长期拖累利润的亏损资产：停工的项目、贬值的存货 、难以收回的往来款
，被移出了上市公司的报表 。公司对转入信托包的原子公司其他应收款按公允价值重新计量，计提坏账准备后账面价值仅剩约32.84亿元
。这笔会计处理 ，直接在合并报表层面抵减了债务重整收益
，但也让新金科的资产负债表变得“干净
”了。

　　重整三手段：化债
、引投、剥离

　　金科的司法重整能够成功执行，依赖于三个环环相扣的设计 。

　　第一是化债方案
。重整覆盖了超过8400家债权人 ，累计化解债务约1470亿元。财报详细披露了各类债权的受偿方式：职工债权和税款债权以现金清偿；有财产担保债权通过处置担保物或以物抵债受偿；普通债权则通过“现金+股票+信托受益权”组合受偿 。

　　值得注意的设计是
，公司设立了服务信托作为“资产池 ”，将非保留资产装进去 ，债权人拿到信托份额后，未来通过信托资产的盘活变现获得回收。这种做法既缓解了当期的现金压力
，也保留了资产的长期价值
。

　　第二是引入重整投资人。公司以资本公积金转增股本，转增股票中的30亿股用于引入投资人 ，合计获得投资款26.28亿元 。上海品器联合体成为新的控股股东
，长城资产 、四川发展基金等机构跟投
。

　　财报披露，重整完成后 ，公司控股股东由金科控股变更为京渝星筑和京渝星璨
，公司变更为无实际控制人。新股东不仅带来了资金，也带入了特殊资产处置和资产管理的能力 。

　　第三是资产剥离
。如前所述 ，713家子公司被置入服务信托
，不再并表。这意味着，金科将那些短期内难以盘活
、持续消耗现金流的项目 ，从上市公司的体系中隔离了出去 。留下来的“保留资产”
，主要是具备一定造血能力的项目和新业务平台
。

　　账面上的胜利，经营上的起点

　　单从财务指标看 ，金科股份已经满足了撤销退市风险警示的全部条件。净资产为正、审计报告无保留意见 、不存在其他需要实施风险警示的情形 。摘帽只是时间问题
。

　　但这并不意味着金科已经真正“走出危机
”。深入分析其财务数据，以下几个指标仍值得高度关注：

　　2025年扣除非经常性损益后的净利润为-355.76亿元
，说明主营业务仍处于深度亏损状态 。经营活动产生的现金流量净额为-17.21亿元，公司尚未具备自我“造血”能力。全年销售金额仅约80亿元 ，已不及巅峰期的零头
。

　　进入2026年第一季度
，情况并未根本好转。尽管归母净利润同比大幅收窄97.39%至-4223.98万元，但这一改善主要来自会计处理 。公司将部分子公司股权置入服务信托 ，不再纳入合并报表
。剔除这一因素
，经营层面并无实质性好转。

　　金科财务顾问在财报中强调，公司未来主要业务以城市更新
、资产管理、运营管理等为主 ，面临政策风险 、市场风险和战略转型风险等多重不确定性 。

　　这是一个客观的判断：金科已经闯过了“生死关 ”
，但“发展关
”才刚刚开始
。

　　截至4月28日盘中，*ST金科报收1.44元 ，较昨日收盘1.48元下跌0.04元
，跌幅2.70%，总市值153.1亿元 ，流通市值：约109.7亿元。

　　在多数A股房企长期处于破净状态（市净率低于1倍），金科3.72倍的市净率表明
，资本市场给它的定价中包含了很强的“重整溢价”和“转型预期 ” 。

　　换句话说，投资者买的不是它现有的净资产 ，而是重整后“干净资产负债表
”带来的想象空间
。